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MUTUI > CANCELLAZIONE IPOTECHE

IL NUOVO PROCEDIMENTO DI CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE

DOPO LA LEGGE 2 APRILE 2007 N.40

 

 

Le disposizioni del Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7 convertito legge 2 aprile 2007 n. 40, meglio noto come decreto Bersani bis”, si propongono il conclamato obbiettivo di semplificare la procedura di cancellazione dell’ipoteca, a seguito dell’estinzione del debito contratto con una banca o altro soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, ovvero con un ente di previdenza obbligatoria (INPS, INPDAP, ecc.), allo scopo di favorire il “cittadino consumatore” nella prospettiva di un risparmio di spesa.

 

Si deve però prendere atto che l’intento del Legislatore risulta frustrato dalla pessima tecnica normativa utilizzata: l’urgenza con cui la norma è stata scritta, unitamente al fatto che la questione di fiducia posta dal Governo sull’intero pacchetto di liberalizzazioni, non ha consentito al dibattito parlamentare di intervenire in modo virtuoso sul testo del decreto, hanno fatto sì che ne sia uscita una disposizione di pessima fattura e si sia invece persa l’occasione per realizzare una vera e propria semplificazione.

 

A dispetto del programma innovativo, l’art.13 della legge di  conversione non dice nulla di più di quanto già dispone l'art. 2878 n.3 del Codice Civile: conferma invece, per le fattispecie considerate dalle nuove norme, il principio generale, valido per tutte le obbligazioni in genere, in base il quale l'ipoteca si estingue alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione (l'art. 13 comma 8 sexies richiama per l'appunto l'art. 2878 Cod.Civile).

Inoltre appare del tutto fuori luogo il richiamo all'art. 2847 che attiene ad un fenomeno, quello della cessazione dell'efficacia della iscrizione, assolutamente diverso da quello dell'estinzione dell'ipoteca.

 

Per inquadrare la portata della nuova norma occorre però fare alcune considerazioni sistematiche preliminari e distinguere concettualmente le fattispecie dell’estinzione dell’ipoteca e della materiale cancellazione.

Bisogna infatti ricordare il ruolo fondamentale svolto, con riguardo all’ipoteca, dalla pubblicità mediante nei Registri Immobiliari: l’iscrizione dell’ipoteca ha efficacia costitutiva, ciò significa che l'atto con il quale si concede l'ipoteca non è di per sé sufficiente per far nascere l'ipoteca, ma serve l’iscrizione nei Registri Immobiliari, ossia l'espletamento della formalità pubblicitaria.

L'art. 2808 secondo comma del Codice Civile stabilisce che l'ipoteca … si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

Funzione speculare rispetto a quella dell’iscrizione è quella svolta dalla cancellazione: per neutralizzare l'effetto costitutivo conseguente al fatto "materiale" dell’iscrizione, serve una "contro-iscrizione": è questa la funzione svolta dalla cancellazione così come disciplinata dall'art. 2882 del Cod.Civile.

 

Pertanto vanno tenuti concettualmente ben distinti il concetto di estinzione dell’ipoteca e la fattispecie della cancellazione: solo la cancellazione costituisce quella forma di "pubblicità negativa" necessaria per eliminare la "pubblicità positiva" costituita dall'iscrizione, che fintantochè permane, può costituire un ostacolo alla circolazione giuridica.

 

E’ altresì noto che l'efficacia dell'iscrizione non ha durata illimitata ma cessa decorsi venti anni (se non viene rinnovata) si verifica una causa di estinzione dell'ipoteca e gli effetti dell'iscrizione vengono meno senza procedere alla pubblicità negativa costituita dalla cancellazione.

 

Preso atto che prima del decorso dei 20 anni dall’iscrizione l'evento estintivo dell’obbligazione non è sufficiente a neutralizzare gli effetti dell'ipoteca, ne deriva che qualunque sia il titolo serve una "pubblicità negativa" che solo la cancellazione può garantire.

 

La cessazione di efficacia dell'ipoteca prevista dal decreto Bersani, pertanto non opera automaticamente, come nel caso previsto dall'art. 2487 del Cod.Civile per decorso del termine ventennale senza rinnovazione, ma richiede pur sempre un'attività materiale da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari, che deve procedere alla "cancellazione" dell'ipoteca. Spetta solo ed esclusivamente al Conservatore, sotto la propria personale responsabilità e nei termini previsti, verificare i presupposti, la regolarità e l'autenticità dei documenti  sulla cui base procedere alla cancellazione secondo la nuova procedura di cui all'art. 13 comma 8 novies.

 

Le novità introdotte dal decreto Bersani introducono nel nostro ordinamento un nuovo procedimento, alternativo a quello disciplinato dall'art. 2882 Codice Civile, per ottenere la cancellazione dell'ipoteca.

 

Alla luce di ciò (ricorrendone i presupposti) la cancellazione si può ottenere:

- - o nelle forme tradizionali così come disciplinate dall'art. 2882 del Codice Civile, disposizione che non è stata in nessun modo modificata dal decreto Bersani, vale a dire che il debitore potrà anche dopo l'entrata in vigore del decreto Bersani chiedere ed ottenere dal creditore l'atto di assenso alla cancellazione autenticato o ricevuto dal Notaio e sulla base di tale atto chiedere la cancellazione dell'ipoteca;

- - oppure avvalendosi del nuovo procedimento introdotto dall'art. 13 commi 8 commi septies e seguenti (applicabile peraltro solo quando ricorrono tutti i presupposti di applicabilità del decreto Bersani).

Resta fermo il principio che per tutte quelle fattispecie che rientrano nell'ambito di applicazione del decreto Bersani, a scelta del debitore, si potrà, ricorrere, per la cancellazione dell'ipoteca, alternativamente, sia alle forme tradizionali che al nuovo procedimento introdotto dal decreto Bersani

 

 

PRESUPPOSTI ED AMBITO DI APPLICAZIONE

 

Le nuove disposizioni del decreto Bersani non si applicano sempre e comunque a tutte le ipoteche, ma solo in presenza dei seguenti presupposti:

a) quando l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (pertanto sono escluse le ipoteche iscritte a garanzia di tutte le altre operazione di finanziamento come le aperture di credito in conto corrente, così come le ipoteche giudiziali o legali);

b) quando il soggetto creditore esercita attività bancaria o finanziaria, oppure è un ente di previdenza obbligatoria (INPS, INPDAP, ecc.);

c) quando il debito garantito dall’ipoteca è stato completamente estinto.

 

Quando non ricorrono tutti i presupposti si resta fuori dall'ambito di applicazione del decreto Bersani (ad esempio quando l’ipoteca è stata iscritta per garantire un’aperture di credito in conto corrente, oppure nel caso si voglia chiedere una restrizione ovvero una riduzione dell’ipoteca, oppure nel caso di ipoteche giudiziali o legali, e così via).

In questi casi la cancellazione dell'ipoteca potrà essere ottenuta solo mediante atto autenticato o ricevuto da Notaio ex art. 2882 Cod.Civile.

 

 

PROCEDIMENTO

 

Il nuovo procedimento introdotto dal decreto Bersani, prevede che una volta estinta l'obbligazione, il creditore rilasci al debitore una quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione (quietanza per la quale non è richiesta l'autentica notarile) e la trasmetta al Conservatore dei Registri Immobiliari la relativa comunicazione entro i trenta giorni successivi.

Tale comunicazione dovrà essere effettuata con modalità di comunicazione, anche in via telematica, che comunque assicurino la provenienza dal creditore o da persona da questi addetta o preposta a qualsiasi titolo, modalità che la Agenzia del territorio dovrà determinare con proprio provvedimento entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari dovrà verificare di volta in volta, sotto la propria personale responsabilità, la sussistenza di tutte le condizioni formali e sostanziali che consentono la cancellazione).

Entro i 30 giorni successivi alla data di estinzione dell'obbligazione il creditore può sempre comunicare al Conservatore (con le modalità previste per la rinnovazione dell'ipoteca ex art. 2850 del Cod.Civile), che l’ipoteca deve permanere, ricorrendo giustificato motivo ostativo.

In questo caso il Conservatore dovrà procedere entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione di permanenza all'annotazione a margine dell'iscrizione originaria rendendo peraltro conoscibile ai terzi la comunicazione inviata dal creditore).

 

Solo verificandosi tutte le queste condizioni (e quindi non prima che siano decorsi 30 giorni dalla data di estinzione dell'obbligazione) il Conservatore dei Registri Immobiliari potrà/dovrà procedere alla cancellazione dell'ipoteca (e ciò entro il giorno successivo al perfezionamento del procedimento sopra delineato).  

 

Il procedimento delineato dal decreto Bersani, non consente quindi di ottenere un titolo per la cancellazione dell'ipoteca contestualmente alla avvenuta estinzione dell'ipoteca stessa: bisogna infatti comunque attendere il decorso del termine dei trenta giorni concesso dal decreto al creditore per chiedere la "permanenza dell'ipoteca".

 

Questa possibilità di "ripensamento" da parte del creditore invece non è possibile nel caso di rilascio dell'atto di assenso autenticato o ricevuto da Notaio, che come tale costituisce titolo idoneo ed irrevocabile per ottenere la materiale cancellazione dell'ipoteca.

Da ciò discende che ogni qualvolta vi sia l'esigenza di ottenere il titolo per la cancellazione (che garantisca in maniera certa la successiva materiale cancellazione) contestualmente alla estinzione dell'obbligazione sarà gioco forza necessario ricorrere all'atto notarile ex art. 2882 del Codice Civile.

 

CLAUSOLE CONTRATTUALI DEI MUTUI

 

Il decreto Bersani sancisce espressamente che sono nulle le clausole in contrasto con le prescrizioni dell’art. 13 commi 8 sexies e seguenti che disciplinano il nuovo procedimento di cancellazione delle ipoteche sopra delineato.

E’ pertanto nulla ogni clausola e pattuizione:

- volta ad escludere tale procedimento di cancellazione automatica;

- volta a rendere più gravoso il procedimento delineato dalla norma;

- comunque in contrasto con le nuove disposizioni.

Inoltre, ai sensi dell’art. 8bis del decreto Bersani  è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni di cui anche all’art. 13 commi da 8 sexies a 8 terdecies in commento (per esempio quelle clausole che addebitano spese di qualsiasi genere anche per la sola predisposizione, produzione e spedizione della quietanza e della relativa comunicazione ex comma 8 septies, o della comunicazione di permanenza di cui al comma 8 novies).

 

Decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122

Art.8 Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita
 

Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

 

Non è quindi possibile stipulare gli atti di cui all’art.8 del D. Lgs. 122/2005, se non quando sia stato formato un titolo per la cancellazione dell’ipoteca, inteso nel senso di cui all’articolo 2882 Codice Civile, ovvero quando l’ipoteca sia stata formalmente cancellata mediante annotazione a margine della nota di iscrizione originaria, secondo quanto disposto dall’articolo 2886, comma 2°, Cod.Civ..
 
In particolare non è sufficiente che venga effettuata la comunicazione alla Conservatoria dell’avvenuta estinzione dell’obbligazione da parte del creditore, in quanto, come ampiamente illustrato in precedenza, tale comunicazione non costituisce in alcun  modo “titolo” per la cancellazione.
 
 
 
Normativa  
 
         Leggi la norma
 
Provvedimenti attuativi
 
Agenzia del Territorio 25 maggio 2007
Agenzia del Territorio 9 ottobre 2007
Agenzia del Territorio 20 novembre 2007
 
 

 


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