DENUNCIA DI SUCCESSIONE ED ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’
INFORMAZIONI ALLA CLIENTELA IN MERITO ALLA PUBBLICITA’ IMMOBILIARE
In tema di successioni a causa di morte occorre tenere presente che la delazione che segue il decesso di una persona, pur rappresentandone un presupposto, non è da sola sufficiente all’acquisto della qualità di erede, essendo necessaria l’accettazione da parte del chiamato.
L’accettazione dell’eredità può essere espressa (cioè manifestata attraverso un atto ricevuto da un notaio o dal cancelliere di tribunale), oppure tacita (quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede, ponendo in essere un’operazione incompatibile con la volontà di rinunciare).
Nella prassi si evita spesso di accettare l’eredità in modo espresso, specie per ragioni di contenimento dei costi, ma va tenuto ben presente che mentre l’atto di accettazione espressa comporta l’esecuzione di una serie di formalità pubblicitarie che rendono manifesta la vicenda successoria (in particolare la trascrizione nei registri immobiliari), all’accettazione tacita non consegue invece alcun effetto pubblicitario automatico.
La nuova procedura telematica di presentazione della dichiarazione di successione contiene al suo interno anche la domanda di voltura catastale, può pertanto ritenersi che comporti l’accettazione tacita dell’eredità da parte di chi sottoscrive e presenta il modello(infatti la giurisprudenza ha più volte affermato che la richiesta di voltura catastale è attività che comporta l’accettazione tacita dell’eredità).
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità non va confusa con la trascrizione del certificato di avvenuta registrazione della denuncia di successione, si tratta infatti di una formalità che ha finalità esclusivamente fiscali (art. 5, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 347).
Per questa ragione è opportuno ricordare che se l’eredità non è stata accettata in modo espresso, con un atto formale, l’accettazione non risulterà trascritta nei registri immobiliari, con diverse importanti conseguenze, qui di seguito illustrate con alcuni esempi pratici.
Gli eredi che non hanno trascritto l’accettato dell’eredità, debbono dunque tenere in cosiderazione che saranno chiamati a provvedere alla suddetta formalità (trascrizione), qualora dovessero porre in essere successivi atti dispositivi dei beni immobili ereditati (compravendite, divisioni, donazioni, ecc.), specialmente se non fossero ancora decorsi i termini di prescrizione delle diverse azioni che rilevanti dal punto di vista successorio.
Esempi pratici. __________________________________________________
1) E’ possibile che una persona sia erede solo apparentemente (si pensi, ad esempio, al caso in cui i fratelli del defunto si considerino in buona fede eredi, e come tali presentino una denuncia di successione, senza sapere che il defunto stesso aveva disposto – con un testamento che viene scoperto successivamente – a favore di una terza persona, che è quindi il vero erede).
Si tratta di una situazione che può presentarsi nella pratica, anche con una certa frequenza.
In tal caso, chi acquista dall’erede apparente rischia di acquistare da un non proprietario, e quindi di veder rivendicare la proprietà da parte dell’erede vero. Se però viene trascritta l’accettazione di eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto (artt. 534, e 2652 n. 7, Cod.Civ.).
Anche coloro che acquistano dall’erede vero possono essere pregiudicati, se l’erede apparente trascrive prima il proprio acquisto.
Pertanto, coloro che acquistano dall’erede vero fanno salvo il loro acquisto solo se l’accettazione di eredità (a favore dell’erede vero) è trascritta anteriormente rispetto a quella di un eventuale erede apparente.
2) In mancanza di trascrizione dell’accettazione di eredità e per effetto del principio di continuità (art. 2650 del Cod.Civile), non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente. Occorre, infatti, tener conto che un atto di trasferimento immobiliare è opponibile ai terzi solo a seguito della sua trascrizione, e se quest’ultima non produce effetto, la conseguenza è l’inopponibilità dell’atto stesso.
Pertanto, chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione, stipula un atto la cui trascrizione non è efficace.
Pertanto, ad esempio, se l’erede vende a più persone, anche con scritture private, prevale il primo che acquista, e non già il primo che ha trascritto (con gravi rischi per la sicurezza degli acquisti immobiliari).
L’inefficacia della successiva formalità, che può venir meno a seguito della trascrizione tardiva dell’accettazione di eredità, riguarda anche le iscrizioni ipotecarie (con la conseguente mancata nascita dello stesso diritto di ipoteca).
3) Secondo la giurisprudenza, il conflitto tra il legatario (beneficiario di un lascito determinato in un testamento) e colui che acquista dall’erede va risolto a favore di chi per primo ha trascritto, e a tal fine, per gli effetti previsti dall’art. 2650 del Cod.Civile, deve essere trascritta l’accettazione dell’eredità.
Anche in questo caso, chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione rischia di veder prevalere, nei suoi confronti, chi, beneficiario di un lascito testamentario, ha trascritto tempestivamente il proprio acquisto.
4) In caso di invalidità di un atto, la legge prevede la cosiddetta “pubblicità sanante” (art. 2652, n. 6, del Cod.Cvile), consente cioè a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, nonostante l’invalidità di precedenti atti di acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta la domanda di impugnazione dell’atto stesso. A tal fine, se precedentemente si ha un acquisto ereditario non trascritto, in applicazione del principio di continuità detto “effetto sanante” non si produce.